Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été adopté définitivement par le Sénat le 16 octobre 2018 et publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018. Elle est en vigueur depuis le 25 novembre 2018.
La loi ELAN impacte principalement trois volets du notariat que sont les cessions immobilières, l’urbanisme et la division d’immeuble.
Le volet urbanisme est l’un des volets les plus importants de la loi qui réforme dans son article 75 la vente en l’état futur d’achèvement.
Deux mesures sont à retenir :
– la facilitation de la mise en œuvre de la garantie d’achèvement : désormais, la cause du déclanchement de la garantie correspond à la défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble (article L 261-10-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’Habitation créé par l’article 75,1° de la loi ELAN). Il ne sera par ailleurs pas nécessaire d’attendre qu’une procédure collective soit ouverte à l’encontre du vendeur pour que la garantie puisse être mise en jeu. Lorsque la garantie est mise en jeu, le garant aura désormais la possibilité de faire désigner un administrateur ad hoc qui aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; Il disposera pour ce faire des pouvoirs du maître de l’ouvrage. Il s ‘agit là d’une possibilité pour le garant et non d’une obligation.
Lorsque la garantie extrinsèque a été actionnée, le notaire devra veiller à ne plus répondre aux appels de fonds du vendeur mais uniquement à ceux du garant.
– la possibilité pour le vendeur de laisser des travaux à la charge de l’acquéreur : l’article 75 de la loi ELAN laisse la possibilité pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements. Bien que la définition de ces travaux doive faire l’objet d’un décret, il semblerait que les travaux de gros œuvre en soit exclus. Dans ce cas, le contrat préliminaire devra contenir une clause stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités liées à l’exécution de ces travaux qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble. La notion de contrat préliminaire de réservation qui a une nature prévisionnelle, semble peu adaptée aux contraintes de forme imposées par cette nouvelle disposition. Le vendeur, qui pouvait modifier le prix et les prestations offertes sous certaines conditions, ne pourra plus disposer de cette latitude lorsque certains travaux auront été mis à la charge de l’acquéreur.
Le rôle du notaire sera alors de veiller à la rédaction de ces contrats préliminaires et de la conformité des contrats définitifs de vente en l’état futur d’achèvement à ces derniers (article L 261-11 du Code de la construction et de l’Habitation créé par l’article 75,2° de la loi ELAN).
